乐居新媒体 任时建 发自上海

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中国中铁房地产旗舰品牌中铁诺德上海住宅首子——中铁诺德璟宸开盘失利，认筹率不足2成。跨过首进上海住宅领域的里程碑，中铁诺德何去何从？

首子失利

时间拨回到2022年12月9日，中铁诺德璟宸（备案名：辰曜华庭）入市首秀，推出90-130平方米公寓378套，备案均价30000元/平方米，共计57组认筹客户入围并参与摇号，认筹率约15.1%，成为2022年上海开盘人气倒数的楼盘之一。

更有甚者，网上房地产显示，截至2023年1月29日，中铁诺德璟宸已售住宅套数48套，去化率约12.7%。也就是说，在开盘后约2个月时间里，该项目整体去化缓慢，去化率甚至还不及当初的认筹率。

实际上，首开失利的中铁诺德璟宸具备相当的自身优势。

从配套来看，项目位于上海临港荷萃路518弄，属于临港主城区105现代服务业开放区北区。105片区内拥有约54万方星空之境海绵公园、星海汇综合体、二环公园(待建)、上海天文馆等配套，同时，105片区近101片区，配套资源基本可以共享。因而，中铁诺德璟宸周边配套规划还是较为丰富的。

从实力来看，中铁诺德璟宸开发商为上海诺昇城市建设发展有限公司，企查查显示，山东中铁诺德房地产开发有限公司持股100%，并由中国中铁间接持股100%，享有国企光环加持。而且，中铁诺德号称中国中铁旗下房地产旗舰品牌，拥有多年开发经验。

从竞品来看，当前105片区内有国贸象屿龙湖星璟原、上实望海、雅戈尔星海云境等多个新房项目，其中，中铁诺德璟宸体量较大且价格较低。

然而，令人遗憾的是，众多优势仍没能挽回中铁诺德璟宸首秀败局。

冷热分化

细细看来，中铁诺德璟宸的滑铁卢，可能从拿地之时就已埋下。

2022年6月可谓是中铁诺德上海高光时刻，其先是以超20亿元底价独立竞得自贸区临港新片区纯宅地，随后又联手中铁置业，双方以超40亿元拿下青浦西虹桥纯宅地。其中的临港宅地即是现在的中铁诺德璟宸，青浦宅地现名中铁虹桥逸都。

值得一提的是，2022年也是中铁诺德成立20周年，藉由此次拿地，这家中铁系房企，首度进军上海住宅领域，成为企业发展史上的又一里程碑。

在拿地后短短5个月，中铁虹桥逸都便率先入市，2022年11月项目首开，创下千人摇战绩，平均3组客户抢一套房，12月加推，摇号参与组数亦远超房源套数。

而随后入市的中铁诺德璟宸并没能复制中铁虹桥逸都的开盘盛况，两盘对比，呈现出一热销一爆冷的分化局面，人气更是天壤之别。其中一个非常重要的因素，就是区位。

中铁诺德璟宸所在的临港板块，在2021年-2022年经历了由热转冷的变化。尤其是2021年临港宅地密集出让之后，2022年临港多盘齐发，成为上海新房供应大户，再加上2022年上海前后8批次新房大水漫灌，加剧内卷。从开盘结果来看，临港身为发展中板块，虽有重磅规划加持，仍不敌成熟板块。

对此，有专家指出，首先，临港新房供应较为充分，市场需求消化迅速，一时半会无法接续，板块热度回归理性。其次，密集开盘之下，一些资金充足的购房者，选择更为成熟的板块也是情理之中。

步入2023，中铁诺德璟宸能否扭转战局？中铁诺德上海又将如何破解冷热分化之势？乐居新媒体将持续关注。